เมื่อวานผมขึ้น BTS เจอคุณพี่ผู้หญิงท่านหนึ่ง กำลังคุยกับเพื่อนของเธอผ่านทางโทรศัพท์ เนื้อหาที่คุยมีประมาณนี้
คุณพี่ : นี้เธอ คอนโดนี้เป็นคอนโดที่การันตรีผลตอบแทน 7% ด้วย ตั้ง 3 ปี ฟรีค่าส่วนกลางตลอดชีวิต คุ้มมากเลย
คุณพี่ : ซื้อๆถือไว้ก่อนไม่เสียหายอะไรอย่างน้อยเราก็ได้เงินกลับมา
คุณพี่ : คอนโดตั้งอยู่ที่ (ไม่ขอเอ่ยถึงแต่ไกลลิบเลย มันไม่ใช่ที่ๆมีการเช่าสูง เช่นกลางเมือง)
ผมยืนฟังแล้วต่อมเผือกมันทำงาน แต่ก็ได้แต่คิดไม่กล้าเข้าไปยุ่งอะไร
ปกติการรับประกันผลตอบแทนแบบนี้คือ เขาจะบอกว่าจะหาผู้เช่าให้ หรือเปิดเป็นห้องพักรายวัน แล้วบอกว่าต่อให้ไม่มีผู้เช่า เขาก็จะรับประกันรายได้ให้ ซึ่งเงื่อนไขอย่างนี้มันกระตุ้นให้คนสนใจเพราะมองว่าคอนโดนี้คือการลงทุน ไม่มีความเสี่ยงเจ้าของโครงการรับประกันเอง
แต่ว่ามันก็มีอีกด้านหนึ่งที่น่ากลัวอยู่คือ
1. เจ้าของโครงการมักที่จะบวกราคาเข้าไปไว้เรียบร้อยแล้ว สมมุติว่า คอนโดราคา 1 ล้าน เงินที่รับประกันว่าจะต้องจ่ายคือ 5 แสน เขาก็ตั้งราคาขายไปเลย 1.5 ล้านบาท แม้ไม่มีคนมาเช่าเขาก็จะเอาเงินตรงนี้ให้ได้
2. หลังจากที่การรับประกันหมดแล้วละจะเป็นอย่างไร พวกผู้พัฒนาโครงการมักจะกำหนดเอาไว้เรียบร้อย เช่น รับประกัน 3 ปี แต่ว่าโดยปกติคอนโดเขาจะผ่อนกันเป็น 20-30 ปี เราต้องมาคิดอีกว่าอีก 20 กว่าปีแล้วจะเป็นอย่างไร เงินดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายเราจะไหวไหมในกรณีที่ ไม่มีผู้เช่า
3. ถ้าทำเลไม่ OK จะเป็นอย่างไร พูดง่ายๆก็คือ พื้นที่แถบนั้นไม่มีความต้องการเช่าจริง หรือมีคู่แข่งที่เยอะมาก อย่างน้อยๆก็ในคอนโดเดียวกันนั้นแหละที่จะเป็นคู่แข่งของเรา ยิ่งจำนวนห้องยิ่งมากคู่แข่งยิ่งมาก ต่อให้เขารับประกันได้ว่าเขาสามารถทำสัญญากับบริษัททัวร์ได้ สามารถทำให้ห้องเต็ม แต่ก็ไม่มีอะไรที่รับประกันแน่นอนว่าหลังจาก 3 ปีแล้วมันเป็นยังไงต่อไป
4. ห้องเก่า-ของพัง ต่อให้เขาสามารถหาคนเช่าได้จริง แต่คำถามก็คือมันจะคุ้มหรือเปล่า? เพราะว่าการที่มีคนมาเช่า เขาก็ต้องใช้ของในห้องคุณได้ สิ่งของต่างๆมันก็ต้องเก่าไป และถ้าเกิดว่าดวงซวย ไปเจอผู้เช่าแย่ๆ เกิดทำแอร์พัง, เตียงหักขึ้นมารอบนึงก็หนาวสะท้านผลตอบแทนปีนั้นอาจจะติดลบได้
5. ส่วนกลางฟรีตลอดชีพ เป็นหนึ่งในเทคนิคที่เจ้าของโครงการชอบใช้ตอนขาย ที่เขามักจะพูดคือ เนื่องจากเรามีลูกบ้านเยอะ ทำให้เก็บเงินส่วนกลางมาได้เยอะ เราจะเอาเงินส่วนนั้นไปลงทุนและเอาดอกผลมาจ่ายค่าส่วนกลาง โอ้ฟังดูน่าสนใจแต่ว่าเจ้าของโครงการมารับประกันให้หรือเปล่า? ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นก็คือในระหว่างที่เจ้าของเขาบริหารอยู่ เงินส่วนกลางที่เก็บมารอบแรกมันก็เยอะอยู่ ในปีแรกๆนั้นไม่จ่ายก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่เมื่อวันเวลาผ่านไป ยิ่งโครงการใหญ่เท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายมันก็จะสูงตามตัว พอเงินหมดนิติก็ต้องมาขอเงินใหม่อยู่ดี และมันเป็นภาคบังคับด้วย เพราะว่า คอนโด ต้องมีค่าลิฟท์, ค่าไฟ, ค่าน้ำ, ค่ากำจัดขยะ, ค่านิติ ที่ทุกคนต้องใช้
ถ้าใครเลือกที่จะลงทุนคอนโดรับประกันผลตอบแทนก็ต้องเลือกดีๆหน่อย
